재개발 절차 알아보기

재개발 절차에 대해 속시원히 알려드립니다 우리가 청약, 매입, 경매, 투자를 왜 하는 것일까요? 바로 시세차익 때문입니다 추가적으로 재개발 지역을 잘 보시고 구축 아파트를 매입하는 것도 한 가지의 방법이 될 텐데요 재개발 절차 알아보겠습니다

재개발 현장

 

목차

 

아래글에는 재개발 절차와 알기쉽게 총 결론으로 나누어 놨습니다 끝까지 읽어보시고 기본적인 재개발 절차에 원리를 파악하시기 바라겠습니다

 

재개발 절차

재개발 절차를 챕터별로 나누어 봤으니 보기가 쉬우실 겁니다 

 

chapter1. 정비구역 지정 
이 지역이 재개발이 될 수 있는 지역인지 판단하는 것이 첫 번째입니다 
판단하는 건 시도지사가 지정하게 되어있습니다
지역 주민들이 원해서 요청을 할 수는 있지만 시장님이 별로인데? 하면 지정 안될 수도 있습니다 
혹여 지정을 해주려고 했었을 때도 재개발은 절차법이기 때문에 그냥 무작정 지정할 수 있는 게 아닙니다 
혹여나 구역 지정이 됐으면 추진위원회를 만들 수 있는데 이때 조합설립 과정이 너무나 오래 걸립니다 

chapter 2. 사업시행인가
각종 관청에서 내주는 인가들이 다 끝나야지 사업시행인가가 날 수 있습니다 

chapter 3. 관리처분 인가
쉽게 말해서 조합원들 간의 조율을 하는 과정이라고 보시면 됩니다 지역에 따라서 조합설립인가 나자마자 시공사 선정을 하는 곳들도 있습니다 또한 사업시행인가가 난 다음에 시공사 선정을 하는 곳들이 있는데요 대표적으로 서울시는 사업시행인가가 난 후에 시공사 선정을 하도록 정해두고 있습니다 사업시행인가가 난 후 감정평가를 받게 되는데 이감정평가는

아래와 같습니다  
● 건축물 면적
● 건물 연식
● 건물구조
● 대지면적
이런 부분들을 다 종합적으로 따져보고 감정평가 금액이 나오게 됩니다 이때 이후로는 감정금액이 나오는구나 정도로만 이해하시면 될 것 같고 권리가액이라는 것이 있습니다 

권리가액

권리가= 감정가 * 비례율 (조합에서 산정해주는 재개발 조합원의 물건 가치 )

보통 감정평가 금액과 같은데 차후 비례율에 변동이 오게 되면 현재의 권리가가 바뀔 수 있습니다
또한 조합원들이 예만 한 부분이 있는데요 바로 추가분담금입니다 
우리가 생각하는 분담금의 개념은 크게 2가지가 있습니다 
조합원 분양가 - 권리가 = 분담금
총 종합해 보면 관리처분 인가 때는 건물 가치가 이 정도고 추가분담금을 이만큼 내라고 하면 동의하시는 분들도 계실 것이고 차라리 "재개발하지 말자"라는 의견을 내시는 분들도 있으시기 때문에 상황에 따라서 관리처분 인가가 오래 걸리는 곳도 나오게 되는 겁니다 

chapter 4. 이주
이제 확정이 났으니 이주를 해야 합니다 이주 단계에서 약간 지연되는 곳들도 있기는 하지만 대부분 빠르게 진행이 됩니다 

chapter 5. 착공, 준공
조합원들이 이사도 가고 했으니 이제는 그지역에 건물을 허물고 새로 재개발 아파트가 지어지게 됩니다 

총 결론

그럼 간단히 총종합을 해보겠습니다

●정비구역지정  ( 언제 지정될지 알 수 없다)

 ↓  (언제 지정될지 알 수 없다 )

●조합설립인가  

 ↓(약 2년)

●사업시행인가

↓(약 2년)

●관리처분 인가

 ↓(약 1년)

                                         (약 30개월 ~ 36개월)

  ●이주, 철거                           →→→→→→→                  준공

 

위와 같은 절차대로 진행이 된다고 보시면 되겠습니다 

 

마치며

오늘은 재개발절차에 대해서 기본적인 개념을 살펴보았습니다 여기서 눈치 채신분들도 많이 있으시겠지만 정비구역지정과 조합설립인가는 너무 오래 걸립니다 조합 설립 인가까지 된 곳에 들어가시는 게 마음이 편하실 겁니다