경매절차 및 유의점 알아보기

부동산 경매에 대한 관심이 많아지고 있는데요 현 시세보다 더욱 저렴하게 집이나 토지를 살 수 있기 때문입니다 오늘은 초보자도 한눈에 알 수 있게 부동산 경매 절차에 대해 살펴보고, 부동산경매의 유의점에 대해서도 알아보도록 하겠습니다 

부동산 경매

 

목차

 

 

부동산 경매 절차 

 

 

1. 물건 검색 
부동산 경매를 할 때 가장 먼저 해야 할 것은 괜찮은 물건이 있는데 검색해야 합니다  어떠한 물건들이 경매로 나왔는지 확인하는 단계인데요 그래서 보통 경매물건을 검색하기 위해 4가지 사이트를 이용하는데 찾아보시면 더 많지만 대표적인 사이트를 예를 들면

● 무료 법원 경매정보

● 굿옥션 

● 스피드옥션

● 탱크 옥션

이렇게 있습니다

2. 시세조사
경매사이트를 통해서 물건을 찾았다면 그리고 돈이 될 것 같다고 생각한 물건이 있다면 시세조사를 해야 되는데 현재 감정가 대비 그지역에 시세를 알아보아야만 시세차익을 노려볼 수 있기 때문이죠  예를 들어 감정가가 3억 하는 물건이 나왔는데 실제로 그지역에 시세가 3억이 넘을 수도 있고 낮을 수도 있습니다 물론 낙찰가를 3억보다 적은 돈으로 들어가는 조건으로 말이죠 

3. 임장 
바로 임장입니다 가서 부동산 중개인 분들을 만난다든지 그 주변에는 무엇이 있고 장단점을 판별할 수가 있습니다 그래야 지만 내가 입찰하려고 하는 물건의 가치를 대략적으로 판단할 수 있게 되고 중요한 건 지금 현재는 이 가격이어도 자료검색 및 중개인 분들께 앞으로의 호재에 대해서 물어보는 것도 중요합니다 경매를 통해 시세 대비 비슷한 낙찰가에 입찰이 되었다고 해도 미래가치로 투자를 해볼 수 있기 때문이죠 

4. 법원 입찰

이렇게 임장까지 완료되었으면 법원에 입찰을 하러 갑니다 정해진 시간 내에 양식에 맞춰서 기일입찰표를 작성 후 제출을 하면 됩니다 경매물건이 진행되는 법원이 어디인지 그리고 몇 시까지 가야 되는지를 당연히 체크해 보고 가셔야겠지요?

보통 기일 입찰서 제출 마감은 11:10~20 분까지입니다 10시까지 법원에 도착하셔서 11시 이전까지 기일입찰표를 제출한다고 생각하시면 됩니다  그리고 중요 한한가 지는 유찰이 되었을 때 이물 건의 보증금은 10%입니다 기일 입찰서와 보증금 10%를 함께 납부하셔야 되니 미리미리 찾아오셔야 합니다 

5. 낙찰
입찰까지 마무리 짓고 여기서 패찰이 되셨다면 처음부터 돌아가서 물건 검색을 다시 하셔야 됩니다 낙찰 이 될 경우 일주일 동안 이의신청 기간을 가집니다 여러 가지 사연들로 인해 이경 매진행이 되면 안 되는 이유부터 여러 이해관계인들이 이의신청이 필요한 부분을 법원에서 받는 시간입니다 그래서 모든 문제가 없다고 판단되면 다음절 차가 진행되게 됩니다 

6. 자금 마련
낙찰이 되고 난 뒤 잔금을 치르기 위해 내가 현금자산이 있다면 상관이 없겠지만 자금이 부족하다면 은행에 돈을 빌려야겠죠 

7. 잔금 납부
보통 잔금 납부 기한은 이의신청기간이 끝난 이후로 약 한 달 정도라고 보시면 됩니다 
잔금 납부 시 드는 비용은 
●  낙찰금
●  취득세
●  법무사 대행비용
●  경매 진행 비용
등의 자금을 준비해서 잔금을 납부하시면 됩니다 

8. 명도
많은 사람들이 경매를 꺼려하는 이유가 바로 이 명도 때문이죠 그 집에 아직 사람이 살고 있다면 서로 합의하에 이사를 가게 해야 하는 단계입니다  이 집에 경매 진행이 집주인인지 아니면 임차인인지 어떻게 하면 잘 명도 할 수 있을지 전략을 잘 짜셔야 합니다 

9. 집수리 및 청소

그 집을 가봤을 때 내부 사정이 수리가 필요한지 안 필요한지 대충 파악하실 수가 있는데 깨끗하고 내부수리를 해야 나중에 되파실 때 내가 원하는 수익률을 얻으실 수가 있습니다 

10. 임차인 및 매수인 맞추기 
내가 수리까지 완료했으면 주변 부동산 싹 다 내 집을 내놓으시면 됩니다 내 집을 내놓는 건 무료이기 때문에 가능한 한 빨리 월세를 받을 것인지 아니면 매매를 할 것인지에 대해서 판단하에 진행하시면 되겠습니다 

경매 시 유의점

내가 직장을 그만두고 바로 경매를 시작하겠다고 하는 건 추천드리지 않고 내가 일을 하면서 물건들을 수시로 검색하면서 괜찮은 물건을 낙찰받고 오늘 말한 마무리 단계까지 가셔보고 시작해도 늦지 않을 것 같습니다 그 중간과정들이 변수가 너무나도 많고 시간도 생각보다 오래 걸리기 때문이죠 그리고 낙찰받는 것이 쉽다면 쉬울 수 있고 내가 최적의 가격에 낙찰을 받아야 하기 때문에 낙찰받기가 쉬운 건 아닙니다 모두 낙찰의 맛을 보고 경매투자로서 좋은 투자가가 되시는 날까지 응원하겠습니다 

 

마치며

오늘은 부동산 경매절차에 대해 살펴보았는데요 처음은 어렵게 느껴지지만 한 사이클, 두 사이클씩 진행해 보면 어느 정도 경매에 익숙해진 나를 발견할 수 있을 것입니다