부동산 경매 절차,총 정리

부동산 경매를 하려면 부동산 경매가 무엇이고 어떻게 진행되는지 간략하게라도 알아둬야 올바른 투자를 할 수 있습니다 

따라서 오늘은 핵심만 골라서 간단하게 진행 절차에 대해서 알아보고 과정을 9단계에 걸쳐서 확인해보도록 하겠습니다

 

부동산 경매 절차 

부동산 경매

1. 경매 신청 접수

정해진 법적 절차에 따라 해당 부동산이 위치한 지역을 관할하는 법원에 경매신청서가 접수되면 경매가 진행됩니다 지역에 따라 부동산을 관할하는 법원은 정해져 있기 때문에 서울에는 중앙, 동부, 서부, 남부, 북부 이렇게 5개의 지방법원으로 나뉘어 있고 도와 광역시에는 1~2개씩 위치해 있는 관할 법원이 지정된 구역에서 경매에 나오는 부동산을 총괄 및 담당하고 있습니다 투자자가 경매에 입찰하기 위해서는 당연히 해당 부동산을 관리하고 진행하는 법원으로 직접 가거나 대리인을 통해서 입찰할 수 있습니다 

 

2. 감정평가

경매신청서가 접수되면 관할 법원에서는 경매 신청이 절차에 의해 진행되었는지를 확인하는 과정을 거쳐야 합니다 그리고 문제가 없다면 해당 부동산에 경매기입등기를 마친 후 감정평가를 진행합니다 여기서 감정평가란 해당 부동산이 현재 어느 정도의 가치를 지니고 있는지 객관적인 지표에 의해 평가하는 것입니다 보통 이렇게 정해진 감정평가 금액은 현재 시세와 어느 정도 차이가 있을 수밖에 없기 때문에 투자자는 정확한 시세조사를 해야 합니다 

 

3. 배당신청

감정평가 과정에서 법원은 해당 부동산에 관련된 채권자, 임차인, 금융기관 및 관공서 등의 각종 이해관계자들에게 배당을 요구하기 위해서 필요한 관련서류들을 제출할 것을 통보합니다 예를 들어 임차인이라면 임대차계약서를 첨부하여 정해진 기일까지 배당을 신청해야만 임차보증금을 배당받을 수 있습니다 물론 배당순위에 따라서 보증금을 모두 돌려받지 못할 수도 있습니다 하지만 부동산이 경매에 붙여져서 배당받기 원한다면 반드시 정해진 기일 내에 배당신청을 해야 한다는 것을 꼭 확인하고 기억하시기 바랍니다 

 

4. 입찰일 확정

배당신청까지의 절차가 모두 마무리되면 입찰일이 정해집니다 처음 경매 사건이 접수되고 나서 실제 입찰일까지는 빠르면 6개월 늦으면 1년 이상의 기간이 소요되기도 합니다 입찰일이 확정되기 전까지는 채권자와 이해관계인들이 관련된 법적 절차를 진행하는 과정이었다면 입찰일이 확정된 이후부터는 주로 입찰자와 관련된 과정이 진행된다고 보시면 됩니다 입찰일을 확인하시고 투자자는 그날 법원에 가는 것이 가능한지 본인 스케줄을 확인하고 물건 조사를 시작해야 합니다

 

5. 최고가 매수 신고인 결정

해당 경매사건의 입찰에 참여한 사람들 중에서 가장 높은 가격을 적어 낸 사람이 최고가매수신고인이 됩니다 가장 높은 가격을 적으면 부동산을 낙찰받을 수 있습니다 그러나 경매투자를 하는 이유와 목적은 '낙찰'받는 것이 아니라 '수익'을 내기 위함이라는 것을 명심하셔야 합니다

 

6. 매각허가결정

부동산을 낙찰받은 날로부터 일주일 후에는 매각허가결정이 내려집니다 이는 지금까지 매각 절차가 적법하게 진행되었음을 관할 법원이 확인하고 평가해서 최종적으로 이상이 없음을 선고하는 것입니다 특별한 하자가 없다면 매각허가결정은 어렵지 않게 떨어집니다 매각허가결정이 난 후에는 낙찰자의 지위가 최고가매수신고인에서 이제는 최고가매수인으로 올라갑니다 최고가매수인이 되면 이제는 소유자, 임차인 등의 이해관계자들에 대해 더 많은 정보를 얻을 수 있는 권리가 생깁니다 

 

7. 매각허가 결정에 대한 확정

매각허가결정이 난 날로부터 또 일주일이 지나면 매각허가결정에 대한 확정 판결이 내려집니다 이 일주일은 해당 부동산과 관련된 이해관계자들이 경매 사건의 매각 절차에 대해 이의를 제기할 수 있는 마지막 기간입니다 확정 판결이 나면 매각 절차가 순차적으로 진행이 됩니다 이 기간 동안에 투자자는 잔금납부를 위한 행위들을 해야 하고 경매 물건 점유자에 대한 명도협상도 시작하는 것이 좋습니다 시간을 효율적으로 사용해야 되는 기간입니다 

 

8. 잔금납부

매각허가결정에 대한 확정 판결이 내려지면 이제 잔금납부 기간이 정해집니다 언제까지 잔금을 납부하라는 최종 날짜가 잡히는 것입니다 잔금은 보통 부동산을 낙찰받은 날로부터 4주~6주 사이에 납부를 해야 합니다 잔금을 미납해서 입찰보증금을 날리는 경우도 종종 있습니다 이런 일이 발생하지 않도록 자금 계획을 명확하게 세워야 합니다 

 

9. 명도

해당 부동산의 잔금을 납부하면서 소유권이전 등기도 동시에 하게 됩니다 그러면 이제 온전히 낙찰자 소유의 부동산이 되는 것입니다 이 부동산을 점유하고 있던 사람을 원만하게 협의를 통해서 또는 강제집행 절차에 따라서 내보내는 것을 명도라고 합니다 명도를 잘하면 큰 스트레스 없이 적은 비용으로 짧은 기간 안에 이사를 나가고 집을 비워주게 됩니다 명도 과정에서 점유자와 마찰로 인해서 수개월 이상의 시간을 보내 버린다면 투자 수익률이 떨어지게 되므로 협상관 판단을 잘하셔야 합니다 

 

오늘은 부동산 경매 절차 9단계에 걸쳐서 핵심만 소개해 드렸는데요 위에서 말씀드렸다시피 '낙찰'받는 것이 목표가 아니라 '수익'이 되게 하기 위해선 정확한 시세조사와 부동산의 컨디션을 잘 알고 추가적으로 이해관계인들의 대한 분석 또한 필요합니다